경매입찰시 알아야할 서류와 입찰시 준비사항

경매입찰시 알아야할 서류와 입찰시 준비사항

경매 입찰시 알아야할 서류에 대한 설명과 정보 및 유의사항을 정리하였다. 이전에 정리한 경매용어와 권리분석에 대한 글도 있으니 참고하면 좋다.

경매입찰시 꼭 알아야할 세가지 서류

감정평가서

• (정의) 경매에서 공인된 감정평가 기관에 감정평가를 의뢰하게 되며, 회신된 평가금액이 최초매각금액으로서 경매에 올라가게 됨
• 평가자체에 오류가 발생하기에 전적으로 신뢰하기는 힘듬
• 감정평가표의 구성요소
• ‣ 감정평가의 근거(명세표)
• ‣ 위치 및 지적도
• ‣ 내부 구조도
• ‣ 현장사진
• 주의사항
• - 간혹 해당물건의 일부만이 경매로 나오는 경우가 있음
• - 이런 경우 낙찰 후 잔금을 내고 제시 외 건물(창고,옥탑방 등)을 별도로 매입해야 하는 경우가 생김

현황조사서

• (정의) 법원 집행관이 직접 해당주소로 찾아가서 살고있는 사람의 점유권원과 이유를 묻고 답변을 적은 문서를 말함
• 집행관에게 사실만을 말하라고 강제할 수 있는 권한이 없으며 거짓말로 대답하는 경우도 있고, 집행관의 개인적인 의견이 포함될 수 있음
• 현황조사서를 통해 얻을 수 있는 기본정보
• ‣ 소유자나 임차인 점유
• ‣ 유치권자의 점유 시기
• ‣ 임차인의 대항력 유무
• 현황조사서 공람가능일시 : 1회 매각기일 14일전부터 누구나 공람가능

결론 : 임차인에 대한 정보의 진정성을 판단하는 것은 입찰자의 몫이다.

매각물건명세서

• (정의) 매각 물건에 대한 정보를 알 수 있는 명세서로서 입찰예정자의 의사결정을 위한 판단자료로 가장 신뢰할수 있는 문서
• 매각일 일주일전까지 법원에 비치해두므로 누구든 공람 가능
• 유념해서 봐야 할 사항
• ‣ 최선순위 설정일자 : 말소기준권리일
• ‣ 배당요구 종기일 : 채권자, 임차인 등 받을돈이 있는 관계자가 신청할수 있는 기일
• ‣ 비고란 : 주의사항이 적히는 란으로 없으면 깨끗한 물건.(초보자 추천)

입찰시 준비사항

법원 가기 전 확인사항

• 입찰시간 : 오전 10시 ~ 오전11시 20분
• 관할법원 위치 : 법원과 관할지역이 다소 상이할 수 있기에 유의
• 주차장 위치 : 경매가 있는날 주차장은 항상 혼잡하므로 미리 주차할 곳 물색

본인 입찰시 준비사항

• 신분증
• 도장 : 본인명의면 막도장 가능
• 보증금 : 법원별로 은행이 입점해 있음

대리 입찰시 준비사항

• 본인 인감증명서
• 본인 인감이 날인된 기일입찰표와 위임장
• 대리인 신분증 및 도장
• 입찰보증금

입찰표 제출에 대한 유의사항
입찰표를 제출할 때 초보자의 경우 미리 작성해 가는 것이 좋다.

• 입찰표 기입사항
• ‣ 사건번호
• ‣ 이름
• ‣ 전화번호
• ‣ 주민(사업자)등록번호
• ‣ 주소
• ‣ 입찰가격
• ‣ 보증금액(일반적 최저매각가격의 10%, 재매각사건의 경우 상이)
• ‣ 보증의 제공방법(그냥 체크만)

결론

경매를 진행할때의 유의사항과 마음가짐으로는 아래와같이 정리 할 수 있다.
경매 : 중요한것은 꺾이지 않는 마음

• 검색→조사→입찰→낙찰→등기(대출)→명도→수익실현 사이클을 계속해야 한다.
• - 관심있는 물건 저장
• - 관심물건 등록 후 며칠 후 다시보기
• - 낙찰받고 싶은 것 중 나와 맞는 부동산 추려내기
• - (모의)입찰 및 결과확인
• - 꾸준한 반복연습
• 내가 원하는 지역의 낙찰가와 입찰자 수를 꾸준히 모니터링 해야함
• 비용이 들더라도 유료 경매사이트 하나정도는 가입하는 것을 추천
• 부동산시장 상승기에는 유찰사건보다는 신건 입찰로 낙찰확률을 높이는 것이 좋다.
• 경매에서 낙찰은 여러사람들과의 경쟁에서 금액만 높으면 된다. 얼마만큼의 마진을 남기는지가 관건