경매 전 새겨야 하는 사항
경매에 대한 공부를 하면서 정리했던 자료들 중 경매투자전 투자에대한 관념과 원칙들을 세워나가는것이 중요하다. 초보자들에게 추천하는 투자관점은 아래와 같다.
- 싸고 안전한 상품은 없다
- - 그렇기 때문에 경매에 나온 매물들 중 가격이 낮다고 무시할 수 없으며, 낮을수록 오히려 경매투자에 대한 리스크가 클 수 있다.
- 가진 돈에 부동산을 맞추는 것이 아니다
- - 기본적으로 경매를 시작하기 위해서는 투찰금액의 10%는 계약금으로 준비를 해야한다. 이 기본을 제외하고 경매투자시 대출을 많이 받더라도 제대로 된 부동산에 투자하는 것을 목표로 한다.
- 원하는 부동산의 목표수익(률)을 정한다
- - 금액의 크고 적고를 떠나서 본인이 원하는 부동산 목표 수익률을 정하여 시작하는게 초보자에겐 투자하기 좋다.
- 경험이 부족할수록 대출과 세금을 두려워 하게된다
- - 세금을 많이낸다는 것은 그만큼 돈을 벌어들였다는 뜻이기에 세금을 무서워 하면 안된다.
- 아무것도 하지 않는 것 자체가 리스크다
용어의 정의
(근)저당
- (정의) 은행에서 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정한다.
- 일반적으로 시중은행은 원금의 120%를 채권최고액으로 설정
(가)압류
- (정의) 채무자의 재산을 임시로 동결하는 것을 말한다.
담보가등기
- (정의) 본등기의 순위보전을 위한 예비등기를 말한다.
- 가등기만으로는 등기의 효력이 발생하지는 않는다. 그러나 본등기가 이루어지면서 가등기 순위로 소급되고, 그 밖에 실체적 효력이 인정된다.
- 즉, 가등기담보의 목적물이 다른 채권자에 의해 경매에 붙여진 경우, 가등기담보권자는 가등기인 채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선변제권을 행사할 수 있음
경매개시결정 등기
- (정의) 채무자가 채무의 이행을 하지 않을 때 채권자는 강제경매 신청할 수 있으며, 이에 법원은 부동산에 경매개시를 결정하고 이를 등기부에 기재한다.
- 채무자의 부동산을 압류 한 후 매각하는 것으로 처분을 금지하는 압류효과가 발생
배당요구를 한 전세권
- 전세금이 등기부에 기재되면 전세권이 설정된다.
- 계약기간 이후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 말소기준권리가 되는 전세권은 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우에 한하여 보증금 반환소송에 대한 확정판결 없이 즉시경매로 진행가능
배당요구종기일
- (정의) 매각대금으로 채권자에게 돈을 나눠주는 행위를 말한다.
- 배당표를 짜기 위해 법원은 배당종기 요구일까지 채권자에게 배당을 요구
권리분석
권리분석이란 낙찰자가 잔금을 내면 소유자가 새로 바뀜과 동시에 해당부동산 등기부에 있던 이전의 권리들이 ‘소멸’되거나 ‘인수’되는 것을 의미한다. 아파트, 오피스텔, 빌라 등의 경매 매물 중 90%정도는 권리분석을 통해 어느정도 안전한 물건인지 분석하고 투자할 수 있다.
권리분석을 통한 매물분석 순서
권리분석의 기본은 말소기준 권리를 찾는 것으로, 아래 항목들을 찾는 간단한 게임으로 생각하면 좋다. 그리고 근저당과 가압류가 권리분석의 80%이상을 차지한다.
- (근)저당
- (가)압류
- 담보가등기
- 경매개시결정 등기
- 배당요구를 한 전세권
- 말소기준권리 아래 채권은 모두 삭제된다고 생각하면 됨
- 임차인의 여부를 확인 - 임차인이 살고 있지 않다면 안전한 물건
- 임차인이 살고 있다면 ‘대항력’ 여부 검토
- 매각물건명세서와 현황조사서 확인을 통해 추가로 인수되는 권리를 찾고, 없다면 안전
대항력 여부검토
위에 설명한 임차인이 살고있는 상태에서 대항력이 있다면 보증금 전액을 받는 경우(안전)와 보증금을 받지 못하는 경우로 나눌 수 있다.
- 보증금을 받지 못하는 경우에 낙찰자가 인수
‣ 점유의 방법은 소유자가 살거나 전월세 계약으로 임차인이 사는경우 - 대항력 있는 임차인이 보증금을 받을 수 있는 경우
‣ 법원에 배당요구를 하여 매각대금에서 보증금을 받음(이 경우 낙찰자는 신경X)
‣ 법원에 배당요구X, 낙찰자가 잔금 납부후 집비워달라고 할 때 거절가능.(낙찰자가 돈부담)
권리분석시 간단결론
- 임차인이 대항력 있을 경우 배당요구 확인 후 보증금을 고려하여 입찰해야 함
- 보증금이 얼마인지 알 수 없다면 입찰을 하지 않는것을 추천
- 대항력은 등기를 별도로 필요로 하지않으며, ‘점유+전입’만 하면 다음날 0시기준으로 발생
- 실제로 살고있지 않거나 다른곳에 전입신고하면 대항력은 없는것으로 간주
말소기준권리 날짜와 임차인의 전입신고일 비교
- 전입신고일이 빠를시 : 일단 대항력이 있다고 봄
- 말소기준권리가 빠를시 : 대항력 X
- 어렵다면 ‘인수’표시가 되어있는 물건에는 입찰하지 않고, 모든권리가 ‘소멸’된 경매사건에 입찰하는것을 추천
임차인의 배당순서
대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인
- 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 한 경우, 우선변제권 발생일 기준으로 근저당권 등 선후에 따라 배당순위가 결정되며 이에 따라 배당금이 정해짐
임차권등기를 한 임차인
- 경매개시결정 전에 임차권 등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 배당을 받음
- 경매개시결정 후 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 종기까지 배당요구하여야 배당에 참가 가능
최우선변제권을 가지는 소액임차인
- 첫 경매개시결정 등기 전 대항력을 갖추고 배당요구 종기ᄁᆞ지 배당요구를 한 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선배당
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