배당이란?
배당이란 경매에서 매각에 대한 집행비용을 채권자에게 순위에 따라 나눠주는것을 말한다. 보통 경매는 물건가액보다 많은 부채가 생겨나기에 매각금액을 가지고 채권자들에게 금액을 모두 나눠주긴 힘들다. 그렇기때문에 배당절차상 순위나 원칙에 따라 채권액을 나눠주게 되므로 관련내용을 아래에 정리하였다.
배당관련 용어설명
근저당 = 물권 = 임의경매 = 순위배당
- 근저당의 경우 임의경매로 진행되며 채무자가 빚을 갚지않는 경우 근저당권자는 법원에 경매신청
- 근저당권자의 마음대로 경매를 신청할 수 있음
가압류 = 채권 = 강제경매 = 안분배당
- · 가압류의 경우 강제경매로 진행되며 채무자가 빚을 갚지않을 때 법원에 경매신청
보증금 = 확정일자를 받아 = 채권의 물권화 = 순위배당
- 전입신고와 확정일자를 받아두면 임차인의 보증금은 채권이 아닌 물권처럼 우선변제 받을권리 생김
- 채권의 물권화라고도 하며 임차인의 보증금이 채권으로 남아있다면 보증금은 우선변제X, 안분배당됨
배당분석시 꼭 알아야 할 점
- 물권 상호간 우선순위는 무조건 시간순을 따른다. 때문에 먼저 등기된 물권이 먼저 배당을 받음
- 물권과 채권간 언제나 물권이 우선, 물권과 채권이 모두 있을 경우 물권이 채권보다 앞선다.
- 채권간에는 우열이 없다. 채권은 물권처럼 시간순이 아닌 채권액에 따라 안분배당(평등배당)
- 채권과 물권이 혼합되어 있을 경우 물권은 뒤의 채권으로부터 받지못한 금액을 빼앗아올 수 있다.
경매배당금액에 따른 예상배당표 순위 및 항목
| 순위 | 항목 | 내용 |
| 1 | 경매비용(★) | 경매 진행에 필요한 일체의 비용으로 감정평가비용, 현장조사 비용 등 이며 약 100~500만 원 |
| 2 | 필요비, 유익비 | 경매가 진행되는 가운데, 부동산에 가치를 높이는데 사용된 비용 ex) 임차인이 보일러, 샤시 하자로 새로 수리를 한 경우 영수증 보관후 청구하면 배당받을 수 있음 배당 순서에는 있지만, 청구해서 받을 수 있는 사실 자체를 모르고 있는 경우가 많기 때문에 실제로 임차인에게 지급되는 경우는 드물다 |
| 3 | 최우선 변제금 (★) |
대항력이 없는 임차인이더라도 보증금이 소액일 경우 일정액을 먼저 배당 최우선변제금 최우선 변제금은 담보물권 설정일과 지역에 따라 다름 최우선 변제금의 100%가 모두 지급되는 것은 아니고 매각금액의 1/2의 한도 내에서 지급 |
| 4 | 당해세 (국세, 지방세) (★★) |
23년 12월 '당해세 우선'의 예외 조항이 신설, 경매목적물 자체에 부과된 국세와 지방세 중 대항력 있는 임차인의 확정일자보다 빠른 법정기일의 세금만 먼저 배당 ex) 상속세, 증여세 등 국세와 재산세, 자동차세 등의 지방세 상속세와 증여세가 생각보다 금액이 클 수 있기 때문에 입찰에 들어갈 때 확인하지 않으면 위험할 수 있다. |
| 5 | 우선변제권 (★★★) |
우선변제권은 등기부등본에 있는 근저당, 가등기, 전세권 등과 확정일자 받은(★) 임차인의 보증금 만약 확정일자가 없다면 순서는 제일 마지막에 배당이 된다. |
| 6 | 일반 임금채권 | 3번의 최우선 변제권에서 3개월치 임금과 3년 치의 퇴직금을 먼저 변제해 주고 남은 임금이 6번째로 배당이 된다. (이쪽까지 거의안옴) |
| 7 | 후순위 당해세, 조세채권 | 임차인 확정일자보다 늦은 법정기일의 당해세와 조세채권은 7번째로 배당 ex) 부동산은 서울 관악구에 있으나 부동산과 관련 없는 부산 시청, 울산시청에 관련된 세금 |
| 8 | 공과금 | 국민연금, 건강보험료, 산업재해보험료 등 공과금 |
| 9 | 일반채권 | 가압류, 가처분 등의 일반채권은 맨 마지막으로 배당 가압류의 경우 해당 부동산이 아닌 다른 채무관계로 채무자의 재산에 가압류를 걸었기 때문에 해당 부동산에 관한 채권을 모두 배당한 뒤 배당 가처분이 있을 경우 가처분자가 승소하게 되면 낙찰자는 낙찰금액의 10원도 받지 못하고 소유권을 넘겨주는 상황이 생길 수도 있음 |
예상배당표의 함정
- 많은 유료 경매 사이트에서 예상배당표를 지원하나 오류가 많고 정확하지 않음.
- 경매의 경우 당해세의 정확한 금액을 확인할 수 없기 때문에 100% 신뢰하면 안됨
- 초보자들이 간혹 예상배당표만 보고 낙찰받게 되어 투자금을 손해 보는 경우가 발생할 수 있음
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