용도지역 정의
- 관련근거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)
- 토지의 이용실태 및 특성, 장래 토지 이용방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4종류의 용도지역으로 구분하며 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는것을 말한다.
용도지역 구분
| 대분류 | 중분류 | 소분류 | 비고 |
| 도시지역 | 주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 단독중심 & 양호한 주거환경 |
| 제2종 전용주거지역 | 공동중심 & 양호한 주거환경 | ||
| 제1종 일반주거지역 | 저층중심 & 편리한 주거환경 | ||
| 제2종 일반주거지역 | 중층중심 & 편리한 주거환경 | ||
| 제3종 일반주거지역 | 중고층형 중심 & 편리한 주거환경 | ||
| 준주거지역 | 주거 + 업무 + 상업 | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 도심과 부도심 상업기능 및 업무기능 | |
| 일반상업지역 | 일반적인 상업기능과 업무기능 | ||
| 근린상업지역 | 근린지역에서의 일용품과 서비스 공급 | ||
| 유통상업지역 | 도시 안 및 지역간의 유통기능 증진 | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 주로 중화학공업, 공해성 공업 | |
| 일반공업지역 | 환경을 저해하지 않는 공업의 배치 | ||
| 준공업지역 | 경공업 & 주거 + 상업 + 업무기능 보완 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 자연환경지역에 준하는 관리지역 | |
| 생산녹지지역 | 주로 농업적 생산을 위해 개발 유보할 필요가 있는 지역 | ||
| 자연녹지지역 | 불가피한 경우 제한적 개발이 가능한 지역 | ||
| 관리지역 | 보전관리지역 | 자연환경지역에 준하는 관리지역 | |
| 생산관리지역 | 농림에 준하는 관리지역 | ||
| 계획관리지역 | 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 | ||
| 농림지역 | 농림지역 | 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 | |
| 자연환경보전지역 | 자연환경보전지역 | 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전, 수산자원의 보호 및 육성 등을 위해 필요한 지역 |
|
| 구분 | 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | |
| 건폐율 | 용적률 | |
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50% 이상 80% 이하 |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50% 이상 100% 이하 |
| 농림지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
관리지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 18~20에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다.
용도지구 정의
용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도지구 구분
| 용도지구 | 구분 |
| 경관지구 | 경관의 보전ㆍ관리 및 형성을 위하여 필요한 지구 |
| 고도지구 | 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구 |
| 방화지구 | 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구 |
| 방재지구 | 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구 |
| 보호지구 | 문화재, 중요 시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말한다) 및 문화적ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 |
| 취락지구 | 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구 |
| 개발진흥지구 | 주거기능ㆍ상업기능ㆍ공업기능ㆍ유통물류기능ㆍ관광기능ㆍ휴양기능 등을 집중적으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구 |
| 특정용도제한지구 | 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구 |
| 복합용도지구 | 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구 |
| 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구 | |
용도구역 정의
용도구역은 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적 · 단계적 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정 · 관리 등을 위해 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하는 지역을 말한다.
용도구역 구분
| 용도구역 | 목적 | 지정권자 |
| 개발제한구역 | 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부 장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한 | 국토교통부장관 |
| 도시자연공원구역 | 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한 | 시·도지사 또는 대도시 시장 |
| 시가화조정구역 | 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 미만의 일정기간동안 시가화를 유보 | 시·도지사, 국토교통부장관 |
| 수산자원보호구역 | 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지 | 해양수산부장관 |
| 입지규제최소구역 | 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정하여 도시·군관리계획의 결정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정 | 시·도지사 혹은 시장,군수 |
용도지역 용도지구 용도구역 정리
| 구분 | 목적 | 대상 | 규제내용 |
| 용도지역 (=땅) |
- 합리적, 경제적으로 국토를 이용하기 위해, 정부에서 미리 지정해 둔 토지의 용도, 즉 해당토지에 어떤 행정규제가 있는지 보여주는 것 - 토지의 이용 및 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 공공복리의 증진 도모 - 땅 종류에 따라 국가가 규제하는 점에서 ‘지목’과 유사하나 규제강도나 토지의 가치에 미치는 영향은 지목보다 훨씬 강력함 |
전국의 모든 토지 중복지정 불가 |
건축물 종류 제한 건물크기제한 (건폐율, 용적률 등) |
| 용도지구 (=건물) |
- 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 용도지역의 기능을 증진 - 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역 |
일부 토지에 지정 중복지정 가능 |
건축물 종류 제한 |
| 용도구역 (=행위제한) |
- 시가지의 무질서한 확산 방지 - 계획적, 단계적 토지 이용 - 수산자원 보호, 지역거점 육성 |
일부 토지에 지정 중복지정 불가 |
개발행위 제한 |
용도지역 구분에 따른 시설물 개발 가능여부
| 구분 | 보전관리 | 생산관리 | 계획관리 | 농림지역 | 자연환경 보전지역 |
| 단독주택 | ○(일부 팬션가능) | ○ | ○ | 농가 | 농가 |
| 숙박시설 | X | X | ○ | X | X |
| 공장(일반) | X | X | ○ | X | X |
| 공장(첨단) | X | X | ○ | X | X |
| 창고(일반) | X | X | ○ | X | X |
| 창고(농업) | ○ | ○ | ○ | ○ | X |
| 주유소 | ○ | ○ | ○ | X | X |
| 충전소 | ○ | ○ | ○ | ○ | X |
| 골프연습장 | X | X | ○ | X | X |
| 유치원 | ○ | ○ | ○ | X | X |
| 일반음식점 | X | X | ○ | X | X |
| 연립 | X | ○ | ○ | X | X |
| 지구단위계획 | X | X | ○ | X | X |
요약정리
- 계획관리지역은 다른 비도시지역과 달리 건축가능한 종류가 많음(투자가치↑)
- 다만 향후 투자, 건축진행시 해당지자체 또는 설계사무소, 토목측량사무소 등 확인 필요
※ 세부 내역 확인방법
- 자치법규시스템 사이트(www.elis.go.kr)에서 도시계획조례 확인
- 토지이용 규제서비스(루리스) : 토지이음 사이트(www.eum.go.kr)에서 지번검색
- 건축법 시행령 [별표 1]용도별 건축물의 종류
- 국토계획법 시행령 별표 2 ~ 별표 22 : 용도지역별로 건축물의 허용 또는 금지