부동산 경매 투찰일지, 2번째 도전
지난주에 이어, 두 번째 법원 경매 투찰이다.
같은 아파트의 매물이 2개가 나왔고, 투자목적과 실거주의 생각까지 고려하여 2주 연속 같은 아파트를 입찰하였다.
입찰마감일인 1월 29일, 전날 저녁까지 열심히 권리분석을 하고 법원을 방문하였다.
춘천지방법원 원주지원
춘천지방법원 원주지원의 또 방문! 10시부터 시작이지만 약 30분 정도 이른 9시 반정도에 도착했다. 조금 일찍 도착하니, 주차장은 제법 자리가 있었다. 한주 밖에 흐르지 않았지만, 그래도 지난주보다는 따뜻한 것 같다.
민원인 주차장에 주차를 하고, 바로 종합민원실로 들어갈 수 있었다.
들어가면 마치 공항에 입국하듯, 간단하게 검색대에서 검문하는 과정이 있다.
검문과정을 거치고 경매 입찰 법정인 101호로 들어갔다.
1) 게시판 확인 - 매각기일 변경내역, 경매 물건(사건번호) 확인
10시가 되지 않은 시간에 법정 문이 열렸고,
사람들은 101호 앞에 게시된 물건들과, 매각기일이 변경된 사항들을 확인하고 있었다.
다행히 내가 보고 온 물건은 매각기일 변경이 되지 않았다.
보고온 물건의 매각기일이 변경되면, 시간이 너무 아까울 것 같다.
한편으로, 내가 보고 온 물건이 맨 앞장에 있는 걸 보고 "오래 걸리지 않겠군!" 이런 생각이 들었다.
지난주의 물건은 제법 뒤에 있어서 많이 기다렸다.
재판장에 들어가기 전에 기일입찰 주의사항에 대해 다시 한번 읽어보고, 법정 준수사항에 대해 읽어보았다.
2) 법정 입장- 유의사항 안내
법정에 입장하니 약 10분정도 입찰자들을 위한 안내 및 유의사항에 방송을 해준다. 자주 하는 실수들도 안내를 해준다. 법원에서 안내를 했지만, 실수는 여전히 나오는 것 같았다. 이번 경매에서도 실수로 인해 무효가 된 건이 있었다.
3) 입찰봉투 수령- 기일입찰표 등 작성
입찰봉투를 수령하고, 기일입찰표를 작성하였다. 지난주 대리인 경매보다 확실히 본인 경매는 조금 더 수월한 것 같다.
기일입찰표를 작성하고, 혹여나 금액이 틀리지 않았는지 두 번 세 번 확인하였다. 그리고 보증금을 넣고 (인)이라고 적힌 곳에 도장을 잘 찍어서 제출하였다.
혹여나, 사건번호를 잘못 입력하지는 않았는지, 보증금을 잘못입력하지는 않았는지 확인하였다.
유튜브에서 금액을 잘못 적는 사례가 있다고 하였다. 설마 금액을 틀리겠어? 싶은 생각이었는데, 막상 경매장에서 정신없는 분위기에 늦게 도착하거나 급한 마음이 들면 그런 실수가 있을 수 있겠다는 생각이 들었다.
4) 개찰
11시 20분, 정각이 되자마자 투찰을 마감하고 법원 직원들의 서류 정리가 끝나는대로 낙찰자를 발표한다.
지난주는 사건번호 순서대로 발표하였는데, 오늘 경매를 진행하는 집행관님은 나름 융통성이 있으신 것 같았다.
사람들이 많이 입찰한 물건 2개를 우선으로 시작하고, 그 후 사건번호 순서대로 진행하였다.
사람들이 많이 입찰한 물건 2개 중 하나가 내가 입찰한 물건이었다. 물건 2개 모두 아파트인걸 고려하면, 권리분석이 어렵지 않은 아파트가 나를 포함한 초보자들에게 인기가 많은 것 같다.
생각보다 경매 서류를 작성함에 있어서, 실수가 꽤 되는구나 느꼈다. 왜냐하면 내가 입찰한 물건의 최고가매수인(낙찰자)이 대리인으로 입찰하였는데, 위임장의 주민등록번호를 잘못 오기재하였다. 이 부분을 수정 후에 낙찰자가 되셨다.
내가 입찰한 물건의 또 다른 입찰자분은 금액을 적지 않고 제출하셔서 무효처리가 되었다.
5) 느낀 점
결과는 낙찰 실패
2주 연속 입찰한 아파트는 시세가 약 3억 원가량 하는 아파트였는데,
지난주 6층은 2억 5천에 낙찰되었고 이번주 11층은 2억 6천800에 낙찰되었다.
두 가지 이유로 지난주(6층) 보다 이번주(11층)의 물건이 낙찰가가 낮을 거라 예상했다.
첫 번째는 지난주 물건은 보증금이 10%였지만, 이번주(11층) 물건은 낙찰자가 한번 미납한 물건이라서 보증금이 20%이고
두 번째는 지난주 물건의 관리비 미납분은 없지만, 이번주(11층) 물건의 관리비 미납분은 약 250만 원 정도이기 때문에
당연히 지난주 보다 낙찰가가 낮을 거라 예상했던 건 나의 착각인 것 같다.
지난주 보다 더 많은 사람들이 입찰하였고, 낙찰가도 더 높았다.
같은 아파트임을 고려하여, 지난주 물건을 참고해서 입찰가를 작성하였는데, 아쉽게 낙찰 실패.
나름 임장까지 다녀왔는데, 두 물건 모두 낙찰 실패한 건 약간 아쉽기도 하다.
실거주까지 고려함을 감안하면 조금 더 낙찰가를 올려 작성할까? 고민했는데
조금 더 올려 작성하여도, 2억 6천 이상은 작성할 만큼 아직 경매의 대한 확신이 부족하다.
경매를 한다고 하면, 보통 아주 저렴하게 구매하는 걸 생각하고 도전한다.
나 또한 지난주, 이번주 그렇게 도전하였다.
두 번의 경매를 도전하고 소소하게 느낀 것은 소위 말하는 쉬운 물건의 경매의 경우
턱없이 저렴하다 보다는 급급매에 가까운 가격(약 시세의 10~15% 정도 저렴)에 낙찰되는 것 같다.
확신이 드는 물건에 대해서는 이런 점을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋을 것 같다.
그리고, 또 실전경험의 중요성을 느꼈다. 막연하게 경매의 대해 책을 읽고 지식을 습득하는 것보다
정해진 기일동안 실제로 경매를 참여하기 위해 준비하는 것이, 더 많이 알아보고 적극적으로 찾아보게 되는 것 같다.
경매를 참여하기 위하여 권리분석을 보고, "왜?"라는 질문을 계속 던지고 찾아보게 되니 책으로 '아 그렇구나' 넘기면서 보는 것과는 또 다른 지식의 습득이었다.
두 번 모두 결과는 패찰 하였지만, 경매에 대해 공부할 수 있는 값진 경험임은 확신한다.