[대출상환방식]원리금균등상환, 원금균등상환, 만기일시상환 장단점 및 이자계산 간단 정리

 

 

 

살면서 내 집 마련 시 필요한 부동산대출 상환방식에 대한 설명을 해보고자 한다.

부동산대출 중 주택금융공사가 주관하는 보금자리론과 디딤돌대출 같은 경우 일정 조건이 충족되면 비교적 낮은 금리로 장기대출이 가능하기 때문에 관련된 설명을 아래에 적어보았다.

부동산대출을 하게 되면 일반적으로는 부동산 매매, 전세, 월세를 살면 마주하게 되기 때문에 장기적으로 대출을 하게되며, 주택금융공사 주관 대출상환방식을 정리하고 계산방법을 아래에 설명으로 풀어보았다.

 

 

 

대출금 상환 방식의 종류 세가지

 

원금균등상환 방식(체감식)

 

 

매달 원금을 대출기간 동안 일정한 금액으로 상환하는 방식이다.

ex) 1,200만 원을 1년 만기, 원금균등상환으로 대출한다면, 1,200 / 12 = 매 달 100만원의 원금 상환

원금균등분할상환은 시간이 갈수록 대출원금이 줄어들기 때문에 이자도 만기에 가까워질수록 줄어든다는 특징이 있다.

다만 첫 회차부터 납부할 금액이 가장 크다는 점은 부담으로 작용할 수 있고, 가장 빠르게 원금을 갚아나가는 방법이기 때문에 3가지 방식 중 가장 허리띠를 졸라매고 살아야 하는 방식일 것이다.

매월 갚아야 할 상환액이 변동되어 때문에 지출 계획을 세울 때 변동사항이 생기므로 번거로울 수 있다.

 

 

원리금균등상환 방식

 

원리금이라는 용어에 대해 말하면 원리금은 원금+이자를 합한 금액을 의미한다.

주택담보대출 갚을 때 가장 보편적으로 쓰이는 방식으로, 원금과 이자를 더한 금액을 만기일까지 매월 균등하게 갚는 방식이다.

원리금균등분할상환은 매달 동일한 원리금(원금+이자)을 갚게 되므로 고정지출에 포함하게 된다.

일정한 수익이 들어오는 입장에서 변동성 없는 일정한 지출이 나가는 것이 자금운용과 생활하는 데 있어 수월하지 않을까라고 생각한다.

갚아야 하는 금액이 매월 일정하기 때문에 편리하다는 장점도 있지만 시간이 지날수록 상환금에서 납입원금 비율이 증가하며 이자가 감소하는 개념이기 때문에 대출 초기에는 비율이 낮은 원금으로 인하여 원금균등상환보다 총이자금액이 더 높다는 단점이 있다.

 

거치 후 원리금균등상환

추가적으로 거치 후 원리금균등분할상환도 있는데 거치후 원리금 균등분할상환에서 ‘거치 후’는 거치기간이라는 뜻으로 이 기간에는 이자만 납부하고, 이후부터 원리금 균등분할상환을 하게 된다. 이 상환 방식에서는 이자만 납부하는 거치기간을 선택하게 되는데, 거치기간 3개월에 대출기간 12개월로 설정하면, 최초 3개월은 이자만 내고, 남은 9개월 동안 원금과 이자를 함께 납부하게 됩니다. 거치기간 동안에는 금전적인 부담이 적다는 장점이 있다.

 

 

만기일시상환 방식(체증식)

 

 

대출을 받은 뒤, 만기일까지 매월 이자만 상환하다가 만기에 대출 원금 전액을 한꺼번에 갚는 방식이다.

대출 시 만기일을 설정하는데 이 만기일에 원금을 한 번에 갚겠다는 것을 의미한다.

ex) 1,000만 원을 1년 만기로 빌렸다면, 원금인 1,000만 원을 만기일인 1년 후에 모두 갚는 것을 의미

그리고 발생하는 이자에 대해서는 매달 동일한 이자를 지불해야 한다. 

초기에는 원금을 갚지 않아도 되기 때문에 부담이 적지만 만기 때 목돈이 필요하며, 세 가지 상환 방식 중 총이자 부담액이 가장 큰 단점이 있다.

체증식을 선택하려면 주택금융공사 보금자리론을 이용해야 함. 그리고 체증식은 만 40세 미만인 경우만 가입 가능

 

대출상환방식 간단 정리

 

부동산 담보대출에서 3가지 방법을 설명하였고 간단하게 표로 정리하면 아래와 같다.

 

구분	원금균등상환(체감식)	원리금균등상환	만기일시상환(체증식)
장점	총 납입이자 가장적음	월 납입금 동일	초기 상환금액 적음
단점	초기상환금액 큼	총 납입금 2등	총 납입이자 가장큼
적합한 경우	이자비용을 아끼고 싶을 때 꾸준한 수익이 있을 때	매월 고정금액을 갚아나가길 원할 때 월급이 일정한 직장인일 경우	자금을 자유롭게 사용하고 싶을경우 일시상환에 큰 부담이 없는경우 자금유동성을 크게 활용하고 싶은 경우

 

개개인의 선택에 따라 다르겠지만 상환방식을 통해 살아가는 아래의 경우가 있을 수 있겠다

 

사회초년생과 신혼부부

 - 아직 돈을 벌 수 있는 날이 많은 젊은 사람들에겐 초기 부담이 적은 원금균등상환이나 원리금 균등상환이 적합하다고 생각

 - 초기 대출이자가 부담스러울 경우 체증식을 통해 초기 자본을 마련하는 방법도 있음

 

투자적 관점

 - 초기 비용을 최소화하여 양도 등 매매 시세차익을 통해 납입이 자를 갚는 방법이 있음

 - 원리금 균등상환이나 원금균등상환을 통해 상황을 보다가 타이밍에 맞춰서 매도 진행

 

나 같은 경우는 일정한 수입이 있는 월급쟁이기 때문에 일정한 월급을 통해 일정한 금액이 지출될 것을 예상하고 살아가는 것이 마음이 편하다. 그렇기에 원리금 균등상환을 선택할 것 같다.

 

 

대출상환방식에 따른 이자계산

 

세 가지 부동산 대출 상환방식을 이용하면 그동안 발생하는 이자가 발생하는데

이 부분은 주택금융공사 홈페이지에서 주택담보대출 월별 상환 원리금을 계산할수 있는 사이트가 있다.

 

 

주택금융공사 주택담보대출 월별상환원리금 계산

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub01_02_02.do

주택금융공사 | 주택담보대출 | 월별상환원리금

 

 

크게 세가 지방식으로 분류한 부동산 담보대출 상환방식을 참고하여 대출 시 참고를 하면 된다.

일정하게 급여를 받는 사람과 일정하지 않게 들어오는 개인사업자 혹은 프리랜스와 같은 본인의 상황에 맞추어

대출상환 방법을 선택하고 내 집 마련의 꿈을 실현한다면 좋을 듯하다.