[내집마련 디딤돌대출] 자격·시기, 한도와 금리 및 계산기

 

내집마련 디딤돌 대출이란?

디딤돌 대출이란 민간주택 담보대출보다 낮은 금리로 최장 30년까지 유지되는 상대적 소득수준이 낮은 주택구입자를 대상으로 한 정부대출이다. 일정소득과 부동산자산 조건을 충족해야 하는데 대상과 시기 등 관련 내용을 정리했다.

 

디딤돌대출 신청자격

디딤돌대출 대상은 무주택 세대주이면서 나이는 만 30세 이상이어야한다. 미혼도 가능하며, 소득기준은 연소득 6천만원 이하, 신혼부부, 생애최초 구입자는 연소득7천만원인 사람이다. 다만 세대주가 아닌 경우와 만 30세 미만일 경우 예외사항이 있는데 자세한 내용은 아래와 같다. 

• (계약) 주택을 취득하기 위하여 주택매매계약을 체결한 자로서 상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우 불가)
• (세대주) 대출 접수일 현재 민법상 성년인 세대주 중 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자(분양권 및 조합원 입주권도 주택 보유로 간주)
• 만 30세 미만 단독세대주는 대출 제외. (단, 미성년 형제·자매 중 1인 이상과 동일세대에 등본상 부양기간이 6개월 이상인 경우 가능)
• 만 30세 미만 미혼 세대주는 대출 제외. (단, 직계존속 중 1인 이상과 동일세대에 등본상 부양기간이 6개월 이상인 경우 가능)

1인가구 디딤돌대출의 경우 만 30세 이상의 미혼 세대주도 대출은 가능하다. 

대상주택은KB 시세로 3억 원 이하의 주택, 전용면적 60㎡ 이하, 수도권을 제외한 읍, 면 지역은 70㎡ 이하의 주택을 말하며 직계존속 또는 미성년 형제ㆍ자매를 6개월 이상(신청일 기준) 부양하는 경우 기존 디딤돌대출 조건을 충족할 수 있다.

• 만 30세 이상인 미혼 무주택 단독 세대주
• 연 소득 6천만 원 이하 *생애최초 시 7천만 원 이하
• 순자산 기준금액 4.58억 원 이하

※ 세대주의 정의
세대별 주민등록상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계 비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주 (* 형제·자매는 세대원에 미포함) 다만, 다음에 해당하는 자도 세대주로 간주
1. 세대주의 배우자
2. 주민등록표상에 세대원으로 등록된 자가 대출 접수일 현재 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자

※ 무주택으로 보는 경우
1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
(1) 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 채권자로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6. 만 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우
7. 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8. 무허가 건물을 소유하고 있는 경우

디딤돌 대출 소득기준

• 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만 원 이하(생애최초 주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀 가구는 연간 7천만원)인 자

소득 산정 방식
 - 모든 종합소득 합산(근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교 교직원 연금, 별정우체국연금)은 필수 합산함.
 - 현재 소득이 발생하고 그 소득 발생기간이 최소 1개월 이상 이어야 한다.

연소득 산정방법
① 2개년 증빙소득을 비교하여 “전년도 과세전 연소득” 또는 “최근 1개년 소득”으로 연소득을 산정
- 2개년 소득의 차이가 ±20% 이상인 경우에는 소득을 평균하여 반영
- 다만, 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시 소득임이 인정되는 경우에는 최근 소득으로 산정 가능
② 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득 산정
- 다만, 1년 치 증빙소득이 없으나 신규 입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시 소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감 미적용

※ 지속가능성을 가진 상시소득 입증 예시
- 근로소득자(휴ㆍ복직자 포함)는 상시 소득으로 간주하되, 계약기간이 1년 미만으로 확인되는 경우 제외(건강보험자격득실 확인서, 재직증명서 등으로 입증)
- 사업소득자 등은 채무자가 입증하는 서류를 통해 계약시점부터 1년 이상 계약임이 증빙되는 경우에는 인정(사업장 임대차계약서, 위촉증명서 등으로 입증)
예시 1) 건강보험자격득실 확인서를 제출한 근로소득자 ➜ 상시 소득 인정
예시 2) 1년 이상 계약임이 확인되는 위촉증명서를 제출한 보험설계사 ➜ 상시소득 인정
예시 3) 연금 수령금액이 확인되는 연금수급권자 확인서를 제출한 연금소득자 ➜ 상시소득 인정

추정소득

추정소득이란, 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득을 말하며 증빙자료로는 연금산정용 가입내역 확인서(국민연금), 건강보험료 납부확인서(건강보험료)

 

추정소득 소득산정 방법

• 소득입증이 어려운 경우에 한해 추정소득을 활용하되 5%를 차감하여 50백만 원 한도로 소득 인정
• 배우자의 경우에도 위와 동일하게 증빙소득, 추정소득 산정

부채 산정 방식

• 모든 주택담보대출의 실제 연간 원리금 상환액을 반영하고, 주택담보대출을 제외한 기타 부채(신용대출 등)는 평균 대출금리를 준용하여 이자 상환액을 반영
  ※ 예외사항 : 디딤돌 대출에 의해 기존 주택담보대출의 원금상환이 예정된 경우에 기존 주담대 상환 예정금액은 연간 원리금 상환액에서 제외

 

디딤돌 대출 자산기준

• (자산) 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채 현황’ 중소득 4분위 전체 가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자
•   2022년도 기준 4.58억원
  - 자산 심사 관련 자세한 사항은 기금 포탈 [고객 서비스]-[자산 심사 및 금리 안내]-[자산 심사 안내]를 참고(바로가기)

 

디딤돌 대출 신청시기

• 소유권 이전등기(입주예정일) 전 접수. 다만, 소유권 이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 접수 가능(소유권 이전과 동시에 대출 취급 가능)
• 상속ㆍ증여ㆍ재산분할로 주택(분양권 또는 조합원 입주권)을 취득한 경우 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내일지라도 취급 불가
• 매수인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우 취급 불가
• 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 입증하지 않으면 취급 불가
• 신청시기 : 한국 주택금융공사 홈페이지를 통해 접수 시 대출실행일(입주예정일)로부터 최대 70일 이내 접수 가능. (대출 접수일로부터 40일 이내에 승인, 승인일로부터 30일 이내 실행)

 

디딤돌 대출 한도

디딤돌 대출의 한도는 아래의 금액 중 적은 금액으로 산정하게 되어있다.

• • 최고 2.5억 원 이내(LTV, DTI 적용, 신혼가구 2.7억 원 이내, 2자녀 이상 가구일 경우 3.1억 원 이내)
  • DTI : 60% 이내
  • LTV : 70% 이내
  • ※ 단, 2016년 12월 31일까지 신청 접수분에 한하여 DTI 60% 초과 80% 이내인 경우 LTV 60% 적용
  • 매매(분양) 가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내 집 마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금 대출 + 기금 대출)은 매매 가격 초과 불가
  • 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위 채권 – 임대보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금] 한국 주택금융공사의 모기지신용보증(MCG) 취급 가능

 

디딤돌 대출 금리

디딤돌 대출의 금리는 소득과 만기상환 연도에 따라 다른데 2022년 10월 기준으로 연 2.00% ~ 2.75%이며, 내용은 아래와 같다.

[고정금리 또는 5년 단위 변동금리(국토교통부 고시)]

소득수준(부부합산 연소득)	10년	15년	20년	30년
~ 2천만원 이하	연 2.15%	연 2.25%	연 2.35%	연 2.40%
2천만원 초과 ~ 4천만원 이하	연 2.50%	연 2.60%	연 2.70%	연 2.75%
4천만원 초과 ~ 6천만원 이하	연 2.75%	연 2.85%	연 2.95%	연 3.00%

금리 우대사항

구분	금리우대(중복적용 X)	추가우대금리(①,②,③,④ 중복 적용 가능)
우대사항	① 연소득 6천만원 이하 한부모가구 연 0.5%p ② 장애인가구 연 0.2%p ③ 다문화가구 연 0.2%p ④ 신혼가구 연 0.2%p ⑤ 생애최초주택구입자 연 0.2%p	① 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자) - 가입기간 1년 이상이고 12회차 이상 납입한 경우 : 연 0.1%P 금리우대(단, 대출접수일로부터 6개월 이내 일괄 납부된 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함) - 청약(종합)저축 가입자 민영주택 청약 지역별(청약가입 시 주민등록지 또는 대출접수일 현재 주민등록지 기준) 최소 예치금액 납입이 완료된 날로부터 1년 이상 0.1%p, 3년 이상 0.2%p - 가입기간 3년 이상이고 36회차 이상 납입한 경우 : 연 0.2%P 금리우대 ② 부동산 전자계약 체결(2022.12.31. 신규 접수분까지) 연 0.1%p ③ 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p ④ 신규 분양주택 가구(준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약체결 가구) 0.1%p

디딤돌 대출 예상금액 조회

디딤돌 대출을 받았을때 얼마나 갚아야하는지에 대한 계산사이트가 아래에 있으니 참고하여 디딤돌대출 후 갚아나가야 할 방향에 대해 설정하는 것이 좋을 듯하다.

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub01_02_01.do

 

아파트 청약에 당첨된 사람들은 기본적으로 입주 전에 중도금 대출을 받게 되는데, 중도금 대출 이후에 디딤돌 대출로 전환하는 경우가 있다. 이때 중도금 대출을 이자를 모두 납부하고 주택담보대출로 넘어가는 시점에서 관계 은행 등 직접 전화를 해서 물어보면서 조건이 되는지 확실하게 하는 게 좋을 것 같다.

아파트 중도금 대출과 관련된 내용도 작성해 보았으니 참고해도 좋을 듯하다.

2022.09.04 - [경제 가담/부동산] - [아파트 중도금대출] 중도금대출 이자조회 및 계산기

[아파트 중도금대출] 중도금대출 이자조회 및 계산기

결론

디딤돌 대출은 국가에서 받을 수 있는 저금리 상품이기 때문에 기회가 된다면 꼭 받고 최대한 천천히 갚는 것이 좋다고 생각한다. 그러나 금리가 낮은만큼 조건이 상당히 까다롭기 때문에 조건을 잘 확인하고 신청해야한다. 부동산 마련에 있어서는 꼭 가져가야 할 대출이라고 생각하기에 조건을 잘 찾아보고 상담으로 진행하는것을 추천한다.