2022.11.10 국토교통부 부동산 규제지역 완화 등 관련 내용정리

 

 

서울 및 인접지역 4곳 제외 부동산 규제지역 완화

최근 부동산 시장은 매매가와 전세가가 하락하고 있는 상황이다. 하락폭 역시 확대되면서 과거 5년 전 구매했을 가격과 비교하게 되면 그래도 아마 상승된 금액으로 보유하고 있는 사람들이 많을 것이다. 

현재 매수심리가 위축되면서 관망이 지속되는 상황에서 거래량도 함께 하락하고 있는 상황이다. 이에 따라 국토교통부는 서울과 인접지역 4곳을 제외하고 모두 부동산 규제지역을 완화하였는데 관련 내용을 정리해보았다.

 

관련 기사내용

11.10(목) 제3차 부동산 관계 장관회의에서 국토교통부는 11.9(수) 2022년 제4차 주거정책 심의위원회에서 투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 심의·의결하고 결과를 발표하였다.
금번 규제지역 조정(안)은 10.27(목) 개최된 제11차 비상경제민생회의(대통령 주재)에서 논의된 실수요자 보호 및 거래 정상화 방안의 후속조치로서 이번 심의를 통해, 서울, 서울과 연접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정하였다.

구체적으로, 투기과열지구의 경우에는 ①경기도 9곳을 해제하였고, 조정대상지역은 ②경기도 22곳 및 ③인천 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳을 해제키로 하였다.

• ① [투기과열지구 해제] 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 동탄 2
• ② [조정대상지역 해제(경기)] 수원팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄 2, 광교지구, 성남(중원)
• ③ [조정대상지역 해제(인천)] 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구

 

국토교통부 부동산 관련 발표 내용 정리

사업 리스크 관리를 위한 PF대출 보증지원 확대

• (현황) 건설사업자는 사업비 일부(통상 30%)를 PF 대출 조달 후 수분양자로부터 납입받는 중도금(통상 70%) 등으로 잔여 공정 수행
  - 미분양 발생 시 유동성 부족으로 공사 중단등 어려움에 직면하나, 준공 전 미분양 사업장에 대한 보증 지원 미흡
  - 준공 후 미분양의 경우, HUG 주택담보대출 보증으로 지원중
• (개선) 미분양 주택 PF 대출 보증 상품(주택도시 보증 공사) 신설(5조 원)
  - 준공 전 미분양 사업장에 PF 대출을 받을 수 있도록 보증 지원
  - 분양가 할인 등 미분양 해소를 위한 건설사업자의 적극적 자구노력을 전제로 추진
• (조치사항) 기금운용계획 변경 및 관계기관 협의를 거쳐 보증한도·요율 등을 확정, 시행방안 마련

기존 PF 대출 보증대상 요건 완화 및 보증규모 확대

• (현황) 주택도시 보증 공사(HUG), 주택금융공사(HF)에서 주택공급 사업 유동성 공급을 위해 PF 대출 보증 지원 중
• (개선) 중･소형 사업장 등 대상 PF보증을 10조 원까지 발급 확대
  * 전체 보증 규모도 당초 10조 원(HUG·HF 각 5조 <10.23일 발표>)에서 15조 원으로 확대
  * 필요시 HUG 보증배수 상향, 추가 출자 등을 통한 보증여력 확대 검토
  - 금번 확대된 보증 물량이 원활히 집행될 수 있도록 금리·심사 요건을 합리적으로 완화

구 분	현 행	개 선
대상 금리	(HUG) CD + 1.5% 이하로 제한  ※ HF는 별도 금리요건 없음	(HUG) 금리 요건 해제
주택 유형	(HF) 주택  ※ HUG는 준주택도 허용	(HF) 준주택(주거용 오피스텔)· 복리시설 등으로 확대
사업자 요건 (최소 세대수)	(HF) 지역별 최소 세대수 차등  *(예) 서울 200세대, 경기도 300세대	(HF) 지역 무관 100세대 이상
심사 방식	(HUG) 시행사 신용등급, 사업장 규모 등 관계없이 일률심사 *(예) 심사규모 관계없이 동일 기간 소요 + 본사 직접 시행	(HUG) 시행사 신용등급, 사업장 규모 등 따라 심사 기간·주체 차등  *(예) 소규모 심사의 경우, 기간 축소 및 지점 재량 심사 추진

 

[규제지역] 서울 및 서울 연접 일부 제외한 규제지역 해제

• (현황) 투기과열 39곳, 조정대상지역 60곳 등 규제지역 운영 중

구 분	투기과열지구	조정대상지역
대출	LTV 50%(다주택자 대출 불가능)	LTV 50%(다주택자 대출 불가능)
세제	-	취득세‧종부세 중과세율 적용  양도세 중과‧장특공제 배제
정비사업	정비사업 조합원 지위양도 제한  정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)	재건축 주택공급수 제한
청약	민영주택 가점제 적용비율 (85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%)  재당첨 제한(10년)	민영주택 가점제 적용비율 (85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%)  재당첨 제한(7년)

• (개선) 서울 및 연접 일부 제외한 수도권 지역 중심으로 해제
• (조치사항) 관보 게재 및 효력 발생(11.14일)

[대출규제] 기발표 된 LTV 규제 완화 방안을 연내 앞당겨 시행

• (현황 및 개선) 규제지역 內 주택 가액별로 차등화되어 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화(10.27일)
  - 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 금지 규제도 해제

주택가격	투기과열지구			조정대상지역			비규제 지역
	무주택 (+처분조건부1주택)		2주택 이상	무주택 (+처분조건부1주택)		2주택 이상
	현행	개선		현행	개선
9억원 이하	40%	50%	0%	50%	50%	0%	70%
9억원 초과	20%			30%
15억 초과(APT)	0%			30%

(조치사항) 내년 초 → 12.1일(잠정) 조기 시행, 은행업 감독규정 개정

 

 

[무순위 청약] 거주지역 요건을 폐지하여 청약 대상자 확대

• (현황) 청약시장 과열 방지 등을 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 자격을 ‘해당 시․군 거주 무주택자’로 제한 중
  (’ 21.5 이전) 신청자격 제한 無 → (‘21.5 이후) 신청자격 무주택･동일지역(시･군)으로 제한
  - 본청약 60일 後 예비당첨자 명단 파기 → 이후 미계약 발생 시 무순위 청약으로 전환·반복되어 불편 초래
• (개선) 거주지역 요건을 폐지하고, 청약 반복 부담 완화 위해 명단 파기시점을 연장, 예비당첨자 범위도 대폭 확대

구 분	현 행	개 선
무순위자격	해당 시·군 거주 + 무주택자	무주택자
명단 파기	최초계약일 60일 이후	최초계약일 180일 이후
예비당첨자수	세대수의 40% 이상	세대수의 500% 이상

• (조치사항) 주택공급에 관한 규칙 개정(‘23.1월)

[생애최초 지원] 생애최초 주택구입자에 대한 세제 지원 요건 완화

• (현황) 생애최초 구입자에 대한 세제·금융 지원방안 시행 중
  [세제] 취득세 감면(200만원 한도) [금융] LTV 완화(70→80%) 및 한도 확대(4→6억 원)
• (개선) 실수요자 지원 확대 위해 취득세 감면 추징 예외 요건 완화

구분	현 행	기 발표 개선(6.21) ※ 의원입법 발의 (7.4)	금번 추가 개선
가액기준  소득기준	연소득 7천만원 이하,  3억원 이하(수도권 4억 이하)	폐 지	없음
감면율	50%～100%	100%
감면한도	200만원 한도	없음
추징사유	3개월 內 未입주 시 추징	없음	기존 임대차 권리관계 따른 입주 지연 시 추징 예외 요건 완화

• (조치사항) 지방세 특례 제한법 시행령 개정(‘23년 초)

[보유주택 담보대출] 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화

• (현황) 생활안정자금 목적 주담대의 경우 규제지역과 무관하게 최대한도 2억 원 적용
  - 집주인 전세보증금 반환 목적의 경우 2억원 초과 가능, 규제지역․주택 가격․보유주택수 등에 따라 엄격한 조건 부과
• (개선) 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용되는 별도의 대출한도(2억 원) 폐지 → 기존 LTV·DTI 틀 內에서 관리
  - 투기‧투과 지구 15억 초과 APT 주담대 허용에 맞추어 15억 초과 APT에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용
• (조치사항) 은행업 감독규정 개정 등을 통해 시행 추진(’ 23년 초)

[임차보증금 반환 대출보증] 대출보증 한도 ‘1→2억 원’으로 확대

• (현황) 임차보증금 반환 목적 대출에 대해 보증금 반환 보증(HF)을 운영하고 있으나 대상 및 지원 수준 한정적
  - 보증금 반환보증 : 집주인 보유 주택의 담보가치 상실 위험에 따른 금융기관의 주담대 취급 거부 방지
• (개선) 임차보증금 반환 대출 보증 한도를 1→2억 원으로 확대
• (조치사항) HF 내규 개정, HF·금융기관 전산개발(’ 23년 초)

[주담대 채무조정] 주담대 채무조정 대상을 보다 탄력적으로 산정

• (현황) 6억 원 이하 주택 차주에 대해 은행권 자체 채무조정 시행
• (개선) 매출액 급감, 금리 상승 등에 따른 상환부담 급증으로 주담대 원리금 정상 상환이 곤란한 차주에게도 채무조정 적용
• (조치사항) 은행권 TF 등 거쳐 프리워크아웃 모범규준 개정(내년 초)

[특례 보금자리론] 기존 정책모기지와 통합한 신규 상품 출시

• (현황) 안심 전환대출 요건을 완화 → 2단계 접수 개시 중(11.7일~)

상품	우대형 안심전환대출	보금자리론	적격대출
대상	1주택자(변동·준고정금리 차주)	무주택자, 1주택자(처분조건부)
주택가격	4억 → 6억원	6억원	9억원
대출한도	2.5억 → 3.6억원	3.6억원	5억원
소득한도	7천만 → 1억원	7천만원	없음
금리	3.8~4.0%	4.25~4.55%	4.55~6.91%

 - 내년도에도 시장금리 상승이 대출금리로 계속 반영되면서, 서민·실수요자 주거비용 부담이 가중될 우려

• (개선) 내년부터 안심 전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합하여 “특례 보금자리론”으로 운영
  - 기존 보금자리론 대비 주택 가격·소득요건 등을 확대 운영 → 금리 인상기 서민·실수요자 주거 안정망 강화
• (조치사항) 연내 특례 보금자리론을 포함한 정책모기지 세부 개편 방안을 확정 발표, HF 내규 개정·전산개발 후 시행(‘23년 초)

결론

현재 부동산 시장에 대한 거래량과 심리 자체가 위축되면서 국토교통부에서도 거래량 증가와 실수요자들의 구매를 늘리기 위하여 노력하고 있는 정책들이 보이고 있다. 이렇게 추진하는 정책들에 의해서 어떻게 변화가 될지 또 실수요자들의 구매력을 늘릴 수 있을지는 계속해서 지켜봐야 한다.