[주택청약]공공분양 민간분양 차이점

공공분양 민간분양의 차이

인간이라면 누구나 집에서 안락하게 잠을 자게 되며, 월세나 전세 그리고 매매와 같은 방법을 통해 집에서 생활하게 된다. 그중 매매의 방법 중 하나인 주택청약에 대한 설명을 하고자 한다. 주택청약은 크게 공공분양 민간분양으로 나눌 수 있고, 공공분양과 민간분양에는 각각 일반공급과 특별공급이 있다.

 

국민주택 민영주택의 차이

주택 청약을 통해 평수부터 당첨 방식, 청약 조건까지 모두 다르기 때문에 본인이 원하는 방향에 따라 전략이 다를 수 있다.

신축 단지에는 블록 등의 이름을 설정하여 청약을 진행하기도 하는데 주택청약의 첫걸음인 공공분양 민간분양 정확한 개념과 차이점을 설명하고자 한다.

• 국민주택 : 국민주택규모(85m², 수도권 제외 읍면 100㎡) 이하를 국가(정부, 지자체, 주택도시기금 등) 공급 또는 지원
• 민영주택 : 민간 건설사가 공급하는 주택, 국민주택 중 국민주택규모(85m², 수도권 제외 읍면 100㎡) 초과 주택

국민주택이란 무주택 국민들의 주거 안정을 위해 정부가 지원하는 주택을 말하며, 국민주택규모 이하이면서 LH, SH 등이 직접 건설하거나 국가 또는 지자체 등 국가의 지원으로 민간 건설사가 짓는 주택이다.

LH, SH가 공급하는 주택이더라도 국민주택규모 85m²(약 27.5평)을 초과하는 주택이라면 국민주택이 아닌 민영주택으로 취급하고 있다. 

 

공공분양

공공분양이란 공공의 주택 사업자(LH나 SH 등 국가, 지방자치단체, 주택도시기금 등)의 지원을 받아서 국민주택규모(85m²) 이하의 주택을 공급하는 것을 말한다.

정부의 지원이 들어가기 때문에 기존에 개발되지 않은 택지들을 개발해서 대규모로 공급하는 경우가 많다.

보통 LH, SH를 생각해 주택의 퀄리티가 떨어진다고 보는 경우가 많은데요. 최근에는 시공자가 민간 건설사인 경우가 대부분이라 공공 분양이라고 주택의 질이 떨어지는 것은 아니다.

가장 꺼려지는 아파트 브랜드 문제도 무조건 LH, SH를 달아야 하는 것도 아니어서 입주자들이 별도로 비용을 들여 시공사의 브랜드를 설치하는 경우도 있다.

 

공공분양의 장점

• 분양가가 저렴하다
• 입주시기가 민영에 비해서 1년 정도로 빠르다
• 특별공급물량이 민간분양에 비해서 많다.
• 신혼부부, 생애 최초, 다자녀 특공 등의 특별공급 물량을 노리기에도 좋다. 

민간참여 공공분양

일반적으로는 공공분양 민간분양을 브랜드로만 구분하는경우가 있는데 민간참여 공공분양이 있어 아닌 경우도 간혹 있다.

LH 등의 공공기관과 민간 건설사가 공동으로 분양을 진행하여 브랜드는 민간분양인데 실질적으로는 공공분양이기 때문이다 예를 들어 과천 제이드 자이, 용현 자이 크레스트 같은 경우가 자이, 이 편한 세상, 래미안 같은 1군 건설사의 브랜드가 붙어있어서 당연히 민간분양이라고 생각할 수 있지만 사실 공공분양이다. 

 

민간참여 공공분양의 장단점

민간참여 공공분양은 주택규모(85m² 이하), 청약조건 모두 공공분양과 동일하게 적용된다. 또 민간참여 공공분양이라도 85m² 초과 규모는 민영주택이 된다. 때문에 브랜드 이름만 보고 민간참여의 분양으로 착각하고 청약에 참여하여 문제가 생길 수 있다. 예를 들면 민간분양인줄 알고 20m² 이하의 소형주택을 무주택으로 계산해 청약을 넣었다가 당첨이 되었다면 결국에는 부적격자로 판정되어 당첨 취소와 더불어 이후 청약에 불이익을 받게 될 수 있다. 공공분양 청약조건에는 소형주택보유 역시 유주택자로 간주하기 때문이다. 

최근에는 민간참여 공공분양이 인기가 높아지고 있는데 이는 공공기관의 높은 안정성과 민간 건설사의 기술력과 브랜드가 결합되었기 때문이다. 또 민간분양의 시설을 갖추면서도 분양가가 민간분양에 비해서 저렴한게 인기 비결이다. 

민간참여 공공분양 당첨의 후기글도 있으니 참고하여도 좋을 듯하다.

2022.08.31 - [생활정보/생활정보] - [검단신도시 청약]검단 신도시 공공분양 청약 예비당첨부터 계약까지 후기 및 정보

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민간분양

민간분양이란 정부, 주택도시기금 등의 지원 없이 민간 건설사가 공급하는 민영주택이라고 보면 된다. 민간이 사업주체가 되어 민간에게 분양하는 것을 목적으로 하기 때문에 85m² 초과 면적은 물론이고 면적에 제한 없이 지을 수 있다. 

 

장단점

공공 분양에 비해서 청약 조건도 까다롭지 않고 자유로운 편이지만분양가가 상대적으로 더 높게 형성되어 있다. 인프라, 조경, 인테리어, 커뮤니티 시설 등이 더 잘 갖춰져 있을수록 더 높은 분양가를 받을 수 있기 때문에 전반적인 시설은 굉장히 만족도가 높은 편이다. 그리고 분양까지 약 2년 ~ 2년 반정도 시간이 소요되기 때문에 입주 시 필요한 잔금 등 자금을 모을 수 있는 여력이 있어 상대적으로 여유를 가질 수 있다. 

 

민간택지 공공택지

민간분양도 아파트를 짓는 땅의 종류에 따라서 민간택지와 공공택지로 구분된다.

공공택지는 LH, SH 같은 공공기관이 조성한 땅으로 정부가 수익성보다는 복지를 중점으로 택지를 중심으로 충분한 기반 시설을 원하는 공급부지에 설치하게 된다. 그렇게 때문에 공공택지에 짓는 민간분양은 공공의 이익을 위한 조건들이 추가되고 가장 중요한 분양가 상한제, 거주의무, 전매 제한 등이 적용된다.

 

공공분양 민간분양 차이 정리

 공공분양과 민간분양의 차이점을 정리하면 공통점으로는 청약절차가 동일하다. 차이점은 사업주체, 무주택자 요건의 충족 여부, 공급 면적(85㎡ 이하, 초과), 자산보유기준, 청약 1순위 조건 등이다. 소형 저가 주택 보유 시 공공분양은 유주택, 민영주택은 무주택을 확인해야하며 총 정리표는 아래와 같다.

구분	공공분양	민간분양
사업주체	정부, 지자체, 주택기금 등	민간
무주택자	무주택 세대주 또는 세대원 (소형 저가주택도 유주택)	유주택도 가능 (소형 저가주택은 무주택)
당첨방식	납입금액 많은 순	가점제 또는 추첨제
일반공급비율	15%	100%도 가능
자격요건	무주택(소형저가주택 유주택) 일반공급 : 면적에 따라 소득, 자산 기준 일반공급 : 면적에 따라 소득, 자산 기준	무주택(소형저가주택 무주택) 일반공급 : 없음 일반공급 : 공급방식에 따라 소득기준
공급면적	85㎡이하	제한없음
청약통장	청약저축, 주택청약종합저축	청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축
청약통장조건	가입기간 및 월납입횟수	거주지역별 예치